Tourismus und lokale Wohnungsmärkte treffen dort unmittelbar aufeinander, wo dieselbe Wohnung als Zuhause oder als Unterkunft für wechselnde Gäste dienen kann. Eine gelegentlich vermietete Hauptwohnung verändert das Angebot allerdings anders als eine dauerhaft betriebene Ferienwohnung. Wer den Einfluss auf die Mieten beurteilen will, braucht deshalb mehr als die Zahl der Inserate. Entscheidend ist, wie die Anbieter ihre Unterkünfte tatsächlich nutzen und ob diese ohne touristische Nachfrage als reguläre Mietwohnungen verfügbar wären.
Wie viele Übernachtungen auf Ferienwohnungen entfallen
Für 2025 meldet das Statistische Bundesamt 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienwohnungen und Ferienhäusern, die über die erfassten großen Vermittlungsplattformen gebucht wurden. Die amtliche Tourismusstatistik verzeichnete für diese Unterkunftsarten im selben Jahr 97,0 Millionen Übernachtungen. Die Plattformzahlen bilden also nicht den gesamten Markt ab. Beide Angaben zählen Übernachtungen. Wie viele Wohnungen dem regulären Mietmarkt durch touristische Nutzung entzogen wurden, sagen sie nicht.
Für örtliche Debatten macht das einen erheblichen Unterschied. Dieselbe Ferienwohnung beherbergt im Laufe eines Jahres viele Gäste. Manche Inserate betreffen mehrere Zimmer, und Anbieter stellen dieselbe Wohnung mitunter auf verschiedenen Plattformen ein. Achte bei Zahlen für deinen Wohnort zuerst darauf, was die Auswertung erfasst: Übernachtungen oder tatsächlich verfügbare Unterkünfte? Ohne Angaben zur Auslastung lässt sich aus einer hohen Buchungszahl nicht ableiten, wie viele Wohnungen dem Mietmarkt fehlen.
Auch der räumliche Ausschnitt verändert das Bild. Eine Zahl für das gesamte Stadtgebiet kann verdecken, dass sich touristische Angebote auf wenige Straßenzüge konzentrieren. Wer eine Wohnung sucht, ist dagegen häufig an ein bestimmtes Umfeld gebunden, etwa durch die Arbeitsstelle oder die Schule. Suche deshalb nach Auswertungen auf Viertelsebene, die private Zimmer und vollständig angebotene Wohnungen getrennt erfassen.
Wie Tourismus lokale Wohnungsmärkte beeinflussen kann
Eine dauerhaft an Feriengäste vermietete Wohnung steht für einen gewöhnlichen Mietvertrag nicht bereit. Wie stark das die Mieten eines ganzen Viertels beeinflusst, lässt sich daraus noch nicht ablesen. Dazu müsste eine Untersuchung erfassen, wie viele vergleichbare Wohnungen fehlen und welche zusätzliche Nachfrage durch Zuzug entsteht. Eine steigende Angebotsmiete allein belegt keinen touristischen Einfluss.
Aufschlussreich ist die vorherige Nutzung. Wandelt ein Eigentümer eine regulär vermietete Wohnung nach einem Auszug in eine Ferienunterkunft um, verändert er unmittelbar das verfügbare Angebot. Bei einem eigens als Gästeunterkunft errichteten Gebäude liegt der Fall anders. Ebenso fehlt eine zeitweise angebotene Hauptwohnung nicht dauerhaft auf dem Mietmarkt. Frage bei konkreten Streitfällen nach der Nutzungsgeschichte, bevor du ein Inserat als Beleg für Wohnungsverdrängung wertest.
Wirtschaftlich zählt mehr als der Übernachtungspreis. Häufige Gästewechsel bringen Reinigungsaufwand und organisatorische Arbeit mit sich, und Leerstandszeiten schmälern die Einnahmen. Vergleiche bei touristischer und langfristiger Vermietung deshalb die Erträge nach Abzug der laufenden Kosten. Ein hoher Preis im Inserat verrät weder, wie viele Nächte Gäste tatsächlich buchen, noch, welcher Betrag dem Vermieter nach den Ausgaben bleibt.
Welche Unterschiede innerhalb eines Viertels zählen
Selbst benachbarte Häuser können unterschiedlich betroffen sein. In einem Gebäude bieten Bewohner ihre Wohnung nur während einer Reise an. Im anderen wechseln ganzjährig Gäste, und im Treppenhaus begegnen sich kaum noch feste Nachbarn. Die gemeinsame Bezeichnung Ferienunterkunft verdeckt diese unterschiedlichen Nutzungen. Im Hausalltag zählt auch, wie Anbieter die Schlüsselübergabe organisieren und welche gemeinsamen Räume die Gäste nutzen. Papier bleibt für Hausregeln im Treppenhaus auch ohne Smartphone zugänglich; bei digitalen Fassungen sollten Ruhezeiten und Notfallkontakte nicht erst hinter „hier weiterlesen
“ erscheinen.
Bei einer örtlichen Auswertung lohnt sich ein Blick auf die Kategorien und die Zählweise:
- Ganze Wohnungen müssen von einzelnen Zimmern in weiterhin bewohnten Wohnungen getrennt erfasst werden.
- Mehrfachinserate derselben Unterkunft dürfen nicht als zusätzliche Wohnungen in die Zählung eingehen.
- Die mögliche Buchbarkeit muss von der tatsächlich beobachteten Belegung unterschieden werden.
- Genehmigte Ferienunterkünfte und frühere Dauerwohnungen brauchen getrennte Kategorien.
Diese Angaben helfen, den Umfang der touristischen Nutzung einzuordnen. Eine Mietentwicklung erklären sie noch nicht. Beschränkt sich eine lokale Untersuchung auf eine Momentaufnahme der Inserate, übersieht sie möglicherweise Unterkünfte, die gerade niemand anbietet. Umgekehrt führt ein lange sichtbares Inserat vielleicht nur selten zu Buchungen. Prüfe deshalb den Beobachtungszeitraum und den Umgang mit verschwundenen Anzeigen. Wiederholte Erhebungen zeigen, ob Anbieter eine Unterkunft über längere Zeit touristisch vermieten. MediaPuls behandelt die Verteilung von Steuermitteln in Schweden; bei der kommunalen Wohnungspolitik stellt sich ebenfalls die Frage, welche öffentlichen Aufgaben mit den verfügbaren Mitteln finanziert werden können.
Welche Regeln für Ferienwohnungen in Berlin gelten
Berlin zeigt, weshalb örtliche Vorschriften zur Bewertung gehören. Dort gilt seit 2014 ein Zweckentfremdungsverbot. Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung gilt grundsätzlich als Zweckentfremdung und unterliegt einer behördlichen Prüfung. Ein sichtbares Angebot sagt daher noch nichts darüber aus, ob die konkrete Nutzung zulässig ist. Auch eine Buchungsmöglichkeit belegt keine Genehmigung.
Für die zeitweise touristische Vermietung einer selbstgenutzten Berliner Nebenwohnung kann die Behörde eine Genehmigung erteilen, wenn die Vermietung höchstens 90 Tage im Jahr dauert. Diese Grenze betrifft einen bestimmten Genehmigungsfall. Sie erlaubt nicht pauschal die touristische Vermietung jeder Wohnung. Kläre vor dem Anbieten deiner Nebenwohnung, ob deine Nutzung unter diese Regelung fällt und welche Nachweise die zuständige Behörde verlangt. Die Bezeichnung als Nebenwohnung ersetzt die Voraussetzungen des Genehmigungsverfahrens nicht.
Für Berliner Ferienwohnungsangebote musst du außerdem eine Registrierungsnummer deutlich angeben. Sie ist kein umfassender Nachweis für sämtliche mietrechtlichen Befugnisse. Wohnst du selbst zur Miete, kläre mit deinem Vermieter auch die Erlaubnis zur vorgesehenen Überlassung. Bewahre die Unterlagen zur erlaubten Nutzung zusammen mit deinen Aufzeichnungen über die Vermietungszeiten auf. Bei Rückfragen kannst du so belegen, in welchem Umfang du die Wohnung tatsächlich vermietet hast.
Woran sich kommunale Maßnahmen messen lassen
Kommunen stehen vor unterschiedlichen Aufgaben. Wo Eigentümer frühere Mietwohnungen dauerhaft touristisch nutzen, geht es um deren Rückführung in den Wohnungsmarkt. Bei baulich und rechtlich getrennten Gästeunterkünften stellt sich eher die Frage, wie sie sich in den Ort einfügen. Wer alle Angebote gleich behandelt, übersieht diese Unterschiede. Frage bei einem kommunalen Vorschlag deshalb nach, welche konkrete Nutzungsänderung die Maßnahme verhindern oder erreichen soll.
Für die Erfolgskontrolle kommt es darauf an, was eine Kommune misst. Weniger sichtbare Inserate bedeuten nicht automatisch mehr abgeschlossene Dauermietverträge. Anbieter können auf andere Vermittlungswege ausweichen oder ihre Anzeigen vorübergehend zurückziehen. Aussagekräftiger wäre es, die Rückkehr zuvor touristisch genutzter Wohnungen in die dauerhafte Vermietung zu dokumentieren. Lass dir bei politischen Erfolgsmeldungen erklären, ob die Erhebung tatsächlich neue Mietverhältnisse oder lediglich gelöschte Anzeigen erfasst.
Bei der Umsetzung müssen Verwaltungen konkrete Fälle bearbeiten können. Eine Registrierung hilft wenig, wenn Beschäftigte die Angaben keiner Wohnung zuordnen können oder Hinweise ohne Rückmeldung bleiben. Dafür brauchen sie verwertbare Unterlagen und klar abgegrenzte Zuständigkeiten. Beschreibe bei einer Verdachtsmeldung den betroffenen Ort und die Vorgänge, die du beobachtet hast. Häufig wechselnde Namen am Klingelschild allein belegen noch keine unerlaubte Ferienvermietung.